リサーチ・フォーカス No.2026-041

金利上昇が住宅市場に及ぼす影響 ― 変容する「ハウジング・チャネル」、若年層や子育て世帯の負担拡大も ―

2026年09月07日　松田健太郎、西岡慎一

政策金利が１％に到達し、住宅ローン金利も上昇している。金融政策が住宅市場を通じて経済に波及する経路は「ハウジング・チャネル（Housing Channel）」と呼ばれ、金融政策の主要な波及経路の一つとされている。金利の上昇は、住宅需要の減退を通じて住宅投資や住宅価格を抑制するほか、債務返済負担の増大を通じて家計消費を抑える効果もある。

近年の住宅市場を巡る構造変化を踏まえると、日本のハウジング・チャネルでは、住宅価格を通じた波及経路が弱まる一方、債務返済負担を通じた波及経路が強まっている可能性がある。第１に、変動金利型住宅ローンの普及により、利上げの影響は新規債務者だけでなく既存の債務者にも波及しやすくなっている。返済額の急増を抑える仕組みによって影響は時間をかけて現れるが、仮に、政策金利が２％程度まで上昇した際、中長期的な返済負担が相応に増え、39 歳以下の世帯では年間返済負担の増加額は平均40 万円近くに達する。

第２に、東京などの大都市では、利上げによる住宅価格の下押し効果が弱まっている可能性がある。人口や企業の集積を背景に将来期待が強いうえに、住宅供給の制約も強い。また、高所得層による現金購入の増加など、金利変動の影響を受けにくい需要も拡大している。この結果、金利上昇による需要抑制効果が相殺され、住宅価格の調整が進みにくくなっていると考えられる。

このようなハウジング・チャネルの変化は、若年層や子育て世帯の負担を高める可能性がある。既存債務者への影響は、低金利時代に多額の借り入れを行った20～30 代世帯に大きいほか、都市部で住宅価格が十分に調整しない場合、新たに住宅取得を目指す世帯では、高い住宅価格と金利上昇の双方が重荷となり、住宅取得が難しくなる。住宅保有を通じた資産形成の開始が遅れ、世代間や資産保有状況による格差の拡大につながる可能性がある。

以上を踏まえると、「金利のある世界」では、ハウジング・チャネルの変化を前提とした政策対応が求められる。具体的には、変動金利型住宅ローン利用者が将来の返済負担や金利リスクを適切に把握できるよう、債務者への情報開示を整備することが重要である。また、都市部では住宅供給の制約緩和やアフォーダビリティ向上に向けた取り組みを進めることが求められる。こうした対応は金融政策が経済へ円滑に波及する環境を整える観点からも重要である。

(全文は上部の「PDFダウンロード」ボタンからご覧いただけます)