リサーチ・アイ No.2025-123
突出する東京都区部の家賃上昇 ― 住宅価格の高騰に伴う賃貸選択や人口集中が上昇圧力に ―
2025年12月25日 堤貴裕
足元のＣＰＩの家賃指数は上昇に転化。2010年代までマイナス圏で停滞していた家賃は、建設や管理など各種コストの増大が押し上げ要因となり、2025年上期では前年比＋0.3％と全国ベースでは小幅なプラス。都市規模別にみると濃淡があり、2024年以降の平均伸び率を比較すると、大都市、特に東京都区部の上昇幅が顕著。
東京都区部の賃料の上昇には、以下の３点が指摘可能。第１に、短期売買の増加。2024年１～６月に保存登記された新築マンションの短期売買（１年以内に移転登記がされた物件）の割合は東京23区で9.3%と、他の首都圏や大阪市・名古屋市と比較して高水準にあり、投機目的による住宅価格の上昇が家賃を押し上げた可能性。
第２に、賃料の住宅価格に対する割安感。実需面からの押し上げや前述のような短期売買などの影響もあり、東京都区部における中古マンションをはじめとした住宅価格は、足元で賃料の上昇よりも早いペースで上昇。住宅価格が騰勢を強めるなか、賃貸を選択する家計が増加し、賃料上昇圧力に。
第３に、人口動態要因。特に賃貸を契約する機会の多い20～30代の転入超過数は、東京都では高水準で推移。転入の多い東京都では、新規契約時に家賃を引き上げやすい環境にあり、これが家賃上昇に寄与している可能性。
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